يولد بيع منزل جارك معلومات قيمة يمكن أن تساعد في تحديد قيمة منزلك، وحتى فاتورة ضريبة الأملاك الخاصة بك. ولكن ماذا يحدث عندما يتم بيع هذا المنزل سرا؟
إنه سؤال تم التغاضي عنه في المعركة الوطنية حول الإدراجات الخاصة – وهو النقاش الذي ألهم القوانين التي تقيد هذه الممارسة في واشنطن وكونيتيكت وويسكونسن، بالإضافة إلى اقتراح تم تمريره مؤخرًا في نيويورك وينتظر الآن توقيع الحاكمة كاثي هوشول.
وحتى الآن، تركزت هذه المعركة على العدالة وعوامل السوق: ما إذا كان البائعون يستحقون المزيد من الخصوصية، وما إذا كان المشترون ممنوعين من الدخول، وما إذا كانت المنازل المباعة خارج السوق تحصل حقاً على أفضل الأسعار.
ولكن في الدول غير المكشوفة، حيث يتم حجب أسعار البيع بالفعل من السجلات العامة، فإن الإدراجات الخاصة تثير سؤالاً أكبر: ماذا يحدث عندما تختفي البيانات المستخدمة لتقييم المنازل وفرض الضرائب عليها خلف طبقة ثانية من السرية؟
وفي الأماكن التي تتداخل فيها قوائم البيانات الخاصة وقوانين عدم الإفصاح، فإن الأشخاص الذين هم في وضع أفضل لإخفاء معلومات البيع أو الكشف عنها بشكل انتقائي قد يكونون أيضًا في وضع أفضل لخفض فواتيرهم الضريبية.
السرية حسب التصميم
واجه سيرجيو جاراتي المشكلة لأول مرة بصفته مشتري منزل.
بعد انتقاله إلى ولاية ميسيسيبي، وهي ولاية غير معلنة، طلب من وكيله مبيعات مماثلة في الحي الذي كان يفكر فيه. وباعتباره وافدًا جديدًا، أراد التعرف على السوق المحلية، لكنه يقدر أنه لم يتم الكشف عن ما يصل إلى 80% من الأسعار التي طلبها.
بالنسبة لجاراتي، الباحث العقاري في جامعة إيموري، ألهمت هذه التجربة سلسلة من التحقيقات حول سؤال بسيط خادع: عندما تكون بيانات الإسكان مخفية – من المستفيد ومن يدفع الثمن؟
ووجد أن الإجابة تبدأ بعدم تناسق المعلومات، وهو المصطلح الاقتصادي الذي يشير إلى أن أحد طرفي المعاملة المالية يعرف أكثر من الآخر.
في حالة غاراتي، ربما كان السكان المحليون منذ فترة طويلة يعرفون أسعار البيع القريبة من خلال الوكلاء، أو الجيران، أو عن طريق الكلام الشفهي. وفي الوقت نفسه، لم يتمكن الوافد الجديد مثله من رؤية سوى ما هو موجود في السجل العام أو ما يمكن لوكيله الوصول إليه من خلال خدمة القوائم المتعددة.
وقد أظهر بحثه أن هذا النوع من عدم التوازن له عواقب حقيقية وقابلة للقياس. تتمتع حالات عدم الإفصاح بمعدلات أقوى من التحيز في التقييم واحتمال أعلى للتخلف عن السداد في الرهن العقاري بالنسبة للمقترضين الأكثر قيودًا مالية، وفقًا لدراسة نشرها مع زملائه في عام 2025.
وتتفاقم العواقب عند النظر إلى أصحاب المصلحة الآخرين الذين تُركوا أيضًا في الظلام، مثل مناطق التقييم.
في ولاية تكساس، وهي ولاية أخرى غير معلنة، “يتطلب قانون الولاية أن نقوم بتقييم الممتلكات باستخدام بيانات المبيعات”، كما قالت ليانا مان، كبيرة المثمنين في منطقة ترافيس المركزية للتقييم، لموقع Realtor.com®. “كل ما يمكننا فعله هو العمل مع البيانات المتوفرة لدينا.”
لكن هذه البيانات غالبًا ما تكون عبارة عن خليط غير كامل، وفقًا لجون بروسنياك، محامي الضرائب العقارية في تكساس.
ويقول إن مناطق التقييم تجمع القيم من مسوحات المبيعات التطوعية، وتاريخ القوائم، وسجلات الرهن العقاري، ونماذج التقييم الجماعي، والمستندات الختامية التي يقدمها أصحاب المنازل عندما يحتجون.
يقول بروسنياك عن الحسابات التي يقوم بها بعض أصحاب المنازل عند تحديد المعلومات، إن وجدت، لتوفير مناطق التقييم المحلية: “دعهم يخمنون ما الذي سيتم بيعه به”. “إذا كانت تخميناتهم منخفضة للغاية، فلا بأس؛ وإذا كانت تخميناتهم منخفضة للغاية، فلدينا بيان ختامي” يثبت خلاف ذلك.
في هذه الحالة، يتمتع صاحب المنزل بميزة المعلومات، التي يمكنه التعامل معها باعتبارها هراوة أو درعًا – يستخدمها عندما يساعد في خفض الفاتورة، أو يختبئ خلفها عندما يعمل لصالحه.
كيف يمكن أن تصبح أسعار البيع المفقودة “تسربًا للإيرادات”
لكن نيو مكسيكو تقدم لمحة نادرة عما قد يخفيه هذا الدرع.
حتى عام 2004، كانت نيو مكسيكو دولة غير معلنة بالكامل. وهذا يعني أن المقيمين ليس لديهم إمكانية الوصول المضمون إلى أسعار البيع. بعد ذلك، سنت الولاية قانون الكشف الجزئي، الذي يتطلب مشاركة بيانات البيع الرئيسية مع المسؤولين المحليين لاستخدامها في تقييمات العقارات.
وقد أعطى هذا التحول للمقيمين البيانات التي يحتاجون إليها، كما منح الباحثين تجربة طبيعية.
ومن خلال مقارنة تقييمات العقارات قبل وبعد دخول القانون حيز التنفيذ، وجدت دراسة أجريت عام 2021 “أدلة قوية على أن قوانين عدم الإفصاح تفرض ضغوطًا هبوطية على إيرادات ضريبة الأملاك”.
وبعد الانتقال إلى الإفصاح الجزئي، شهدت الولاية زيادة بنسبة 4٪ تقريبًا في عائدات الضرائب السنوية، أي ما يعادل 1.09 مليون دولار.
وخلصت دراسة أخرى إلى أنه في السنوات التي سبقت الانتقال إلى الإفصاح الجزئي، جمعت أرض السحر إيرادات ضريبة الأملاك أقل بكثير مما ينبغي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عدم فرض ضرائب على المنازل ذات القيمة العالية بشكل فعال.
ورغم أن ذلك ربما كان يمثل مدخرات للمالكين الذين لا يقدرون قيمتها الحقيقية، فإنه يثير سؤالاً أكبر: إذا تم فرض ضرائب على بعض المنازل بأقل من قيمتها، فمن الذي يدفع الفرق؟
مشكلة فرض الضرائب على المنازل ذات القيمة العالية
يحاول العالم السياسي كريستوفر بيري الإجابة على هذا السؤال في بحثه الرائد “إعادة تقييم ضريبة الأملاك”. ويجد فيه أن المنازل ذات الأسعار المنخفضة يتم تقييمها في كثير من الأحيان بحصة أعلى من سعر بيعها مقارنة بالمنازل ذات الأسعار المرتفعة، مما يترك أصحاب العقارات الأقل قيمة مع أعباء ضريبية فعالة أعلى.
“نظرًا لأن القيمة المقدرة للعقار هي الأساس لتحديد فاتورته الضريبية، فإن عدم المساواة في التقييمات يترجم إلى عدم المساواة في الضرائب”، كما كتب بيري.
هذا التفاوت مهم بشكل خاص في نفس المكان الذي تشير إليه دراسة نيو مكسيكو أيضًا: قمة السوق.
ومن الصعب بالفعل تسعير المنازل ذات القيمة العالية، ويتم تقييمها بشكل عام بنسبة مئوية أقل من قيمتها السوقية مقارنة بالمنازل الأكثر تواضعا – وهي ظاهرة موثقة موجودة في جميع أنحاء البلاد، حتى في الولايات التي لديها إفصاح جزئي أو كامل.
أحد الأسباب هو أن المُقيّمين يعتمدون على بيانات المبيعات لتحديد القيمة، لكن المنازل الفاخرة غالبًا ما يكون لديها عدد قليل من أقرانها الحقيقيين أو لا يوجد أي مثيل لها على الإطلاق.
تشرح دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com: “إن العقارات الفريدة للغاية يصعب تسعيرها بطبيعتها لأن مبيعاتها المماثلة أقل”. “إذا كانت القوائم الخاصة أو خارج نظام MLS أكثر شيوعًا بالنسبة لهذه الأنواع من المنازل، فإن التحدي المتمثل في تقييمها يتضخم”.
في أوستن، تكساس، على سبيل المثال، تم فرض ضريبة على المنازل الأقل تكلفة بمعدل 1.31 ضعف معدل المنازل الأغلى في الفترة من 2014 إلى 2023، وفقًا لبحث بيري.
في عام 2022، دفع مالك منزل بقيمة مليون دولار ما متوسطه 11600 دولار كضرائب عقارية. لكن الفاتورة العادلة كانت ستقترب من 13 ألف دولار، وهو ما يترجم إلى متوسط مدخرات سنوية تبلغ نحو 1400 دولار للمالكين.
وهو فرق له مخاطر كبيرة بشكل خاص في الأنظمة التي تسيطر عليها الإيرادات، مثل تكساس، حيث تحدد الحكومات المحلية معدلات الضرائب مقابل القيمة الخاضعة للضريبة في قائمة التقييم.
“عندما لا يكون لدى المثمنين العقاريين معلومات كافية أو دقيقة للانطلاق بها، فإن ذلك ينقل المسؤولية بالضرورة، إذا جاز التعبير، إلى جميع المقيمين الآخرين في الولاية،” قال تشاد كامينغز، محامي الشركات والضرائب والعقارات واتفاق السلام الشامل الذي يعمل في تكساس وفلوريدا، لموقع Realtor.com العام الماضي.
“إنها لعبة محصلتها صفر. [Local governments] وأضاف: “إذا أخذوا المبلغ الذي يحتاجونه من المال، فإنهم يقسمونه على عدد العقارات. لذلك عندما يدفع شخص ما أقل من اللازم، فهذا يعني بالضرورة أن شخصًا آخر يدفع أكثر من اللازم”.
إنه جانب مختلف لنفس المشكلة التي توضحها نيو مكسيكو. في حين أن “أرض السحر” توضح كيف أن عدم وجود أسعار بيع يمكن أن يعني تسرب الإيرادات، فإن تكساس توضح كيف أنه عندما لا يزال يتعين تحقيق هدف الإيرادات، فإنه يمكن أن يغير من يدفع الفاتورة.
ومن يجني الإيرادات المفقودة؟
ومن المثير للاهتمام أن أصحاب المنازل ذات القيمة العالية هم أيضًا الأكثر احتمالاً لاستخدام مبيعات المنازل خارج السوق.
وبحكم طبيعة هذه الأنواع من القوائم، فمن الصعب، بل من المستحيل، تتبعها بدقة. لكن أحد التحليلات التي أجرتها مجموعة عقارية في أوستن تقدم قوائم حصرية يشير إلى أن القوائم خارج السوق ترتفع مع قائمة أسعار الحي، حيث تزيد من 15% من المبيعات في الأحياء القريبة من متوسط سعر القائمة إلى 30% وما فوق في نقاط أسعار الفخامة والفخامة البالغة 750 ألف دولار أو أكثر.
ثم يقوم أصحاب المنازل هؤلاء بمضاعفة ميزتهم غير المتماثلة – فبيانات مبيعات منازلهم لا تصل أبدًا إلى النظام المتعدد الأطراف، ولا يلزم إبلاغ الحكومات المحلية بها.
قال عمدة أوستن، كيرك واتسون، عن القوائم الخاصة في حدث SXSW في أوائل عام 2026: “ليس هناك شك في أن هذا يشوه السوق. إنها تنجح فيما تهدف إليه، وهو تحريف السوق لصالح ذلك الشخص، وهذا يحدث فرقًا”.
تشير دراسة نيو مكسيكو أيضًا إلى أن الأمر مهم بالنسبة للقوائم الضريبية.
في بعض الولايات القضائية غير المكشوفة، يعتمد المقيمون على بيانات MLS كحل بديل لمعلومات أسعار البيع العامة المفقودة. لكن هذا الوصول غير مكتمل وغير كامل، وغالبًا ما يتجاهل المبيعات الراقية التي يصعب تقييمها بالفعل. ونتيجة لذلك، ارتبط الاعتماد على بيانات MLS بانخفاض الإيرادات الضريبية الإجمالية بالمقارنة مع الإفصاح الإلزامي.
إنها نافذة صغيرة ولكنها مهمة لمعرفة ما تكلفه هذه الطبقة المزدوجة من السرية للجمهور، ولماذا قد يكون الأشخاص الذين هم في وضع أفضل لاستخدام الثغرات هم أيضًا الأشخاص الأكثر احتمالية للاستفادة.
وجدت دراسة حديثة لأصحاب المنازل في مقاطعة دالاس بولاية تكساس، أن الأسر الأكثر ثراءً وأولئك الذين يواجهون أعباء ضريبية أعلى كانوا أكثر عرضة للاحتجاج على الضرائب العقارية المفروضة عليهم – في المقام الأول لأنهم سيكسبون ماليًا أكثر من القيام بذلك.
من بين أولئك الذين قدموا طعونًا رسمية في عام 2020، نجح ما يقرب من 70٪، مما أدى إلى توفير متوسط قدره 485 دولارًا في السنة الأولى وحدها. وفي مقابل كل 100 دولار زيادة في المدخرات الضريبية المتوقعة، فإن احتمالات احتجاج الأسرة تتزايد بنحو 2.14 نقطة مئوية.
هذا هو المكان الذي تأتي فيه ميزة المعلومات بشكل كامل. ومن خلال الاستفادة من السرية، تضع الأسر الأكثر ثراءً مدخراتها في أيديها.
