فكر آرون سولومون وزوجته لفترة وجيزة في شراء منزلهما الأول في عام 2022، عندما كان جنون شراء المنازل الوطني على قدم وساق. لكنهم ضحكوا من الأسعار التي بدت لهم باهظة حتى بالنسبة لمنزل متواضع. قرروا انتظار وقتهم، والانتقال من شقتهم المكونة من الطابق الرابع في بروكلين إلى منزل أكثر اتساعًا للإيجار في ماديسون، نيو جيرسي، حوالي 45 دقيقة خارج مدينة نيويورك.
يقول سولومون، البالغ من العمر 37 عاماً والذي يعمل في مجال المبيعات: “قلنا: نعم هذا جنون. سوف ينخفض في مرحلة ما”. “ولم يحدث.”
عندما بدأ الزوجان بحثهما على مضض في صيف عام 2024، كان السوق لا يزال لا يقدم لهما أي خدمة. وعلى الرغم من أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد أجبر العديد من المشترين على الابتعاد، إلا أن الأسعار في منطقتهم ظلت ثابتة بسبب نقص المنازل المتاحة. وتوصل سولومون وزوجته إلى إدراك قاس: “أعتقد أننا بحاجة حقًا إلى إعادة التفكير في ميزانيتنا”، كما يتذكر. مسلحين بجدول بيانات يوضح الحد الأقصى للمبلغ الذي يرغبون في دفعه، قاموا بتصفح القوائم لأكثر من عام حتى عثروا على الفائز: منزل شاعري مكون من أربع غرف نوم في موريستاون، نيو جيرسي، مع فناء خلفي يفتح على الغابات المحيطة.
لقد جاء “منزلهم إلى الأبد” بتكلفة باهظة. على الرغم من أنهم تفاوضوا على خفض السعر المطلوب بعد الفحص، إلا أنه ظل عند مليون دولار عندما وصلوا إلى طاولة الإغلاق في يناير. لقد حرص سليمان وزوجته على تجنب إرهاق نفسيهما؛ ومع ذلك، فإن مدفوعاتهم الشهرية تبلغ الآن 6000 دولار، مقارنة بـ 4000 دولار للإيجار في منزلهم القديم. يقول سولومون إن سعر الملصق وحده لم يكن من الممكن تصوره في أيام ما قبل الوباء.
“ما زلت أقول، يا إلهي، كيف اشترينا منزلاً بمليون دولار؟” أخبرني سولومون.
ولم يكن سليمان وحده في كفره. وقد وجد تحليل حديث لبيانات التعداد السكاني أجرته مجموعة الابتكار الاقتصادي، وهي مؤسسة بحثية من الحزبين الجمهوري والديمقراطي، أن أصحاب المنازل الجدد ينفقون حصة أكبر بكثير من دخلهم على السكن مقارنة بأولئك الذين اشتروا قبل سنوات. في عام 2024، وفقا لأحدث البيانات المتاحة، استهلكت تكاليف السكن 26% من الميزانية للأشخاص الذين اشتروا منزلا في الأشهر الـ 12 الماضية، مقارنة بـ 20% فقط لأصحاب المنازل الأطول عمرا. ويعد الفارق البالغ ست نقاط مئوية هو الأكبر على الإطلاق منذ عام 1990 على الأقل، وهو أول عام تتوفر عنه بيانات. وإذا لم تكن هذه الفجوة تبدو واسعة إلى هذا الحد، فلنأخذ في الاعتبار أن 6% من دخل الأسرة المتوسطة يتجاوز 5000 دولار سنويا، أو أكثر من نصف الإنفاق السنوي للأسرة النموذجية على الغذاء.
يقول جيس ريمنجتون، محلل الأبحاث في EIG الذي يركز على سياسة الإسكان: “إن هذا الفارق البالغ ست نقاط مئوية يضيف فعليًا إلى الكثير من أموالك، من الناحية العملية”.
هذه “العقوبة الجديدة لأصحاب المنازل”، كما يسميها ريمنجتون، هي أحدث دليل على مدى تحول المشهد بالنسبة للمشترين على مدى السنوات القليلة الماضية. إن ارتفاع أسعار المساكن، وارتفاع معدلات الاقتراض، والارتفاع الكبير في النفقات الباهظة ولكن المهملة مثل التأمين والضرائب، تضافرت لجعل ملكية المساكن أمراً صعباً حتى بالنسبة للمشترين الذين يتمتعون بمدخرات صحية ويد العون من الأسرة.
ما زلت أقول، “يا إلهي، كيف اشترينا منزلًا بمليون دولار؟” آرون سولومون، مشتري منزل في نيو جيرسي
أخبرني الاقتصاديون ووكلاء العقارات أنه لا يوجد ما يشير إلى أن وضع أصحاب المنازل الجدد قد تحسن في العامين الماضيين: لم تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل كبير، مما حطم الآمال في دفعات شهرية أرخص. ونظراً لشيخوخة السكان وأسعار المساكن التي لا تزال عند مستويات قياسية أو قريبة منها في معظم أنحاء البلاد، فإن المشترين في هذه الأيام قد يواجهون صعوداً أطول إلى أنواع مكاسب ثروة الإسكان التي تمتع بها أسلافهم – هذا إذا رأوها على الإطلاق. في هذه الأثناء، يمكن أن تستمر الضربة المالية الناجمة عن “عقوبة مالك المنزل الجديد” لفترة طويلة بعد أن يستقر في مكانه الجديد.
يقول ريمنجتون: “هناك خيارات وطرق أخرى يمكنهم من خلالها اللحاق بالركب”. “لكن في الوقت الحالي، المسار الحالي على المدى القصير – أود أن أقول إنهم في وضع غير مؤات. لقد فشلوا لبعض الوقت”.
لقد أنفق أصحاب المنازل الجدد دائمًا جزءًا من دخلهم على السكن أكثر من بقية المجموعة. وهم عادة أصغر سنا ويكسبون أقل من أصحاب العقارات الأكثر حيازة، وغالبا ما تكون أقساط الرهن العقاري الخاصة بهم أكبر بسبب ارتفاع قيمة المنازل. لقد تراوحت الفجوة بين تكاليف السكن لأصحاب المساكن الجدد والحاليين بين نقطتين وأربع نقاط مئوية على مدى العقود الثلاثة الماضية، مع استثناء واحد قصير: في أعقاب الركود العظيم، اقتنى المشترون المساكن بخصومات كبيرة وأنفقوا حصة أقل قليلا من دخلهم على السكن مقارنة بالمالكين الحاليين. ولكن بحلول عام 2017، عادت الفجوة المعتادة.
لقد وضعت عدة عوامل المشترين الجدد على أرض أكثر هشاشة في السنوات الأخيرة. لسبب واحد، ظلت أسعار الملصقات مرتفعة – حيث ارتفع متوسط سعر البيع على مستوى البلاد بنسبة 24٪ تقريبًا منذ عام 2019، وفقًا لبيانات التعداد السكاني. هناك اختلافات رئيسية عندما تنظر عبر الخريطة: انخفضت الأسعار عن ذروتها في بعض الأسواق التي كانت شديدة السخونة في السابق (مثل أوستن أو فينيكس) حيث قام عمال البناء بتسليم الكثير من المنازل الجديدة، ولكن في مناطق أخرى مثل الغرب الأوسط والشمال الشرقي، حيث لم تكن هناك موجة من البناء، أصبحت الأرقام المذهلة هي الوضع الطبيعي الجديد. تجعل هذه الأسعار المرتفعة من الصعب توفير جزء كبير من النقد اللازم لاقتحام السوق. وبعد تعديل التضخم، ارتفع متوسط الدفعة الأولى بنسبة 30% من عام 2019 إلى عام 2024، حسبما وجد تحليل EIG، في حين نما متوسط دخل الأسرة بأقل من 1%.
حتى لو قمت بجمع ما يكفي في حساب التوفير لتحقيق هذه القفزة، فمن المرجح أن تكون الدفعات الشهرية لمنزل أحلامك عبئًا ثقيلًا. إن رفع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم جعل جميع أنواع القروض، بما في ذلك القروض العقارية، أكثر تكلفة بكثير. بين عامي 2021 و2024، قفز معدل الرهن العقاري النموذجي للمشترين الجدد من 3% إلى 6.6%، حسبما وجد المعهد الحضري، وهي زيادة هائلة في التكلفة بالنسبة لأولئك الذين وصلوا لاحقًا. على الرغم من تراجع معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي، إلا أن الارتفاع الأخير بسبب الحرب في إيران أدى إلى إضعاف الحالة المزاجية – حيث عاد المعدل النموذجي للقرض إلى ما يقرب من 6.4٪، وفقًا لفريدي ماك. بعض الرياضيات السريعة والقذرة توضح الألم: لنفترض أنك اشتريت منزلاً بقيمة 400 ألف دولار، ووضعت 20٪ مقدمًا، وحصلت على قرض نموذجي لمدة 30 عامًا لتغطية الباقي. الشخص الذي يشتري بالسعر الحالي سيدفع ما يقرب من 650 دولارًا شهريًا أكثر من الشخص الذي حصل على نفس المنزل في عام 2021. وبينما أتيحت للمالكين القدامى فرصة إعادة التمويل عندما انخفضت الأسعار، فإن أصحاب المنازل الجدد عالقون.
يقول لي ريمنجتون: “هناك أزمة في القدرة على تحمل تكاليف السكن – كثير من الناس يفهمون ذلك”. “لكنها في الحقيقة لا تصيب الجميع بالتساوي.”
ونظرًا للموارد المالية اللازمة لتصبح مالكًا للمنزل، فلا ينبغي أن يكون مفاجئًا أن صيادي المنازل الأثرياء يستولون على قطعة أكبر من الكعكة. ووجد المعهد الحضري أن حصة مشتري المنازل الذين يكسبون أكثر من 120% من متوسط الدخل في منطقتهم – وهو مقياس قياسي للقدرة على تحمل التكاليف – زادت بنسبة ثلاث نقاط مئوية من عام 2019 إلى عام 2024، في حين انخفضت حصة الذين يكسبون أقل من 80% من متوسط دخل المنطقة بنحو أربع نقاط مئوية.
يقول لي جونغ هيون تشوي، باحث الإسكان في المعهد الحضري: “هذا يسبب فجوة أكبر بين أولئك الذين يمكنهم الدخول في ملكية المنازل وأولئك الذين تركوا كمستأجرين”.
وقد اتسعت الفجوة في القدرة على تحمل التكاليف بين أصحاب المنازل الجدد وشاغلي المنازل في جميع أنحاء البلاد، ولكن بعض الولايات أسوأ حالا من غيرها. ومرة أخرى، تبرز منطقة الشمال الشرقي والغرب، اللتان اعتبرتا منذ فترة طويلة بؤرتين لأزمة المعروض من الإسكان. وفي رود آيلاند، يصل الفارق إلى 10 نقاط مئوية، وهو ثاني أكبر فارق بعد هاواي فقط. وجد تقرير نشرته مؤسسة HousingWorks RI في جامعة روجر ويليامز العام الماضي أنه من أجل شراء منزل نموذجي بتكلفة معقولة في أي بلدية في رود آيلاند، ستحتاج الأسرة إلى كسب ما يقرب من 130 ألف دولار سنويًا – أكثر من 40 ألف دولار فوق متوسط دخل الأسرة في الولاية، و17 ألف دولار أكثر من دخل المالك النموذجي.
تقول ميلينا لودج، المديرة التنفيذية لشبكة الإسكان في رود آيلاند، وهي مجموعة مناصرة غير ربحية: “الأمر لا يتعلق بوجوب العمل بجدية أكبر، أو يجب على الناس تحديد أولويات مدخراتهم، أو ينبغي عليهم الإنفاق بشكل مختلف. هناك موارد محدودة”. وتضيف أن التكاليف المرتفعة الأخرى – الغاز، والتأمين الصحي، ورعاية الأطفال – تؤثر أيضا على ميزانيات الأسر.
“ليس هناك سوى الكثير مما يجب قطعه في حياة باهظة الثمن.”
قد لا يزال بعض المشترين يجدون فرصة إذا لم يقدموا أعلى سعر بالدولار. تقول ستيف ماهون، الوكيل الرئيسي في Dwell New Jersey وممثلة عائلة Solomons في البحث عن منزلهم، إنها فازت مؤخرًا بعميلين بفضل ندم المشتري – ينسحب أعلى مزايد (ربما بعد معالجة الأرقام)، ويلجأ البائعون إلى العرض الأفضل التالي. وتقول إن المشترين في هذه الأيام هم أيضًا أكثر استعدادًا لتقديم تنازلات، حيث يبحثون عند نقطة سعر أقل أو يتطلعون إلى مناطق أبعد بدلاً من إلغاء عملية البحث تمامًا.
يقول لي ماهون: “أرى طريقة مساومة أكثر مما أرى امتداداً”.
يقول كولين ويلان، وهو وكيل عقاري في إحدى ضواحي فيلادلفيا، إن معظم المنازل لا تزال تحصل على عروض متعددة، خاصة تلك التي تقل أسعارها عن مليون دولار. وينصح العملاء بالتفكير في الأجزاء العلوية من المثبتات كبديل للمنافسة الشديدة.
“لسوء الحظ، فإن المخزون يقترب من لا شيء لأن أصحاب المنازل يجلسون على عقارات بأسعار فائدة منخفضة للغاية، أو يجلسون على الكثير من الأسهم لأنهم كانوا هناك منذ عقود،” أخبرني ويلان. إذا كان العميل يتطلع إلى حد أقصى لسعر الملصق يبلغ 500 ألف دولار، فقد يدفعه إلى النظر إلى المنازل التي تتراوح قيمتها بين 250 ألف دولار إلى 350 ألف دولار، كما يقول، واستخدام الرصيد المتبقي في أعمال التجديد.
يقول لي ويلان: “أعتقد أن المشترين أصبحوا أكثر واقعية بشأن ما يمكنهم وما لا يستطيعون تحمله”.
يقول ريمنجتون إن انخفاض معدلات الرهن العقاري قد يساعد أصحاب المنازل الحاليين الذين يتوقون إلى إعادة التمويل، لكنه ربما لن يفعل الكثير بالنسبة لأولئك الذين ما زالوا يحاولون اقتحام السوق، لأن القروض الأرخص من المرجح أن تؤدي إلى زيادة الطلب ورفع الأسعار. وتقول إن التخفيضات المقترحة على الضرائب العقارية ستفيد أيضًا أصحاب المنازل الأكبر سناً أكثر من المشترين الجدد. يقول ريمنجتون إن الحل الأساسي لـ “عقوبة أصحاب المنازل الجديدة” هو بناء المزيد من المساكن في الأماكن التي يرغب الناس في العيش فيها.
وفي هذا الصدد، تقول ريمنجتون إنها تشجعت بموجة من الإصلاحات على مستوى البلاد تهدف إلى تعزيز بناء المساكن، بما في ذلك تراخيص المنازل المبسطة وتعديل قواعد تقسيم المناطق. أخبرتني لودج، من شبكة الإسكان في رود آيلاند، أنها متفائلة أيضًا بشأن التغييرات الأخيرة في السياسة، على الرغم من أن التأثيرات النهائية قد تستغرق وقتًا حتى تتحقق.
وتقول: “أعتقد أن الناس في بعض الأحيان يقولون: حسنًا، لقد فعلنا شيئًا ما، ولماذا لا ينعكس هذا الشيء في المشهد الطبيعي؟”. “يستغرق الأمر دقيقة واحدة حتى تتمكن جميع التروس الموجودة في الآلة من اللحاق بالركب.”
إن تدفق العرض قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار ويؤدي إلى مكاسب أكثر تواضعا في الأسهم – “لن يكون السعر متضخما بشكل جنوني بعد 30 عاما من الآن”، كما أخبرني ريمنجتون. ولكن إذا أراد صاحب المنزل تقليص حجمه، أو الاقتراب من أحفاده، أو الترقية، “فمن المحتمل أن يكون لديهم المزيد من الخيارات للاختيار من بينها، وسيكونون قادرين على العثور على شيء أرخص عندما يحين وقت انتقالهم”، كما أخبرني ريمنجتون. “لذلك أعتقد أننا نسير في اتجاه جيد.”
ومع ذلك، لا يسع لودج إلا أن تفكر في ضربة حظها. وفي عام 2018، اشترت منزلها في رود آيلاند مقابل 270 ألف دولار. وقد تضاعفت قيمتها خلال ثماني سنوات، وهو احتمال أدركت أنه ضئيل للغاية بالنسبة لأولئك الذين يشترون بأسعار اليوم المتضخمة.
يقول لودج: “لا أعتقد أن نفس الفرصة ستتوفر في المستقبل القريب”.
جيمس رودريجيز هو مراسل فريق الخطاب في .
توفر قصص خطاب وجهات نظر حول القضايا الأكثر إلحاحًا في اليوم، مستنيرة بالتحليل وإعداد التقارير والخبرة.
