نيويورك
أنفق مطورو العقارات الملايين لمنع زهران ممداني من أن يصبح عمدة مدينة نيويورك، زاعمين أن سياساته ستدمر المدينة.
ممداني يريد مساعدتهم.
تم انتخاب ممداني على أساس برنامج تجميد الإيجارات والإسكان المدعوم من الحكومة، واقترح خطة بقيمة 100 مليار دولار خلال الحملة لإنشاء نموذج إسكان اجتماعي على طراز فيينا. لكن خطته الجديدة البالغة 22 مليار دولار لإخراج مدينة نيويورك من أزمة الإسكان التي تعاني منها تعتمد على المطورين.
وتستخدم استراتيجيته سياسات موجهة نحو السوق – تخفيف لوائح البناء، وتخفيف القيود على تقسيم المناطق، وإنقاذ مخزون المساكن العامة المتهالك في المدينة من خلال التمويل الخاص – لتعزيز أهدافه الديمقراطية الاجتماعية المتمثلة في توفير 200 ألف منزل بأسعار معقولة على مدى العقد المقبل.
وقد غيّر ممداني رأيه بشأن “دور السوق الخاص في بناء المساكن” في أواخر حملته الانتخابية، وقام مرة أخرى بتفصيل تطوره السياسي في خطاب إعلاني الأسبوع الماضي. وقال إن النجاحات التي تحققت في أوستن ومينيابوليس وسياتل أثبتت أن تخفيف قوانين تقسيم المناطق وغيرها من اللوائح أمر ضروري لإضافة المساكن وخفض الإيجارات.
يُظهر تطوره التوترات بين الأيديولوجية السياسية وتحديات بناء المساكن.
إن تطوير المساكن الجديدة في الولايات المتحدة أمر معقد للغاية، حيث تصطف على جانبيه عقبات مثل قوانين تقسيم المناطق وعمليات المراجعة العامة التي يمكن أن تختلف حسب الرمز البريدي. ويكون الأمر صعبًا بشكل خاص في نيويورك ذات التكلفة المرتفعة، حيث يوجد نقص في الأراضي واللوائح الصارمة. يقدم ممداني تنازلات لإضافة مساكن يمكن لسكان نيويورك من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط الوصول إليها.
وقال أليكس أرملوفيتش، وهو زميل بارز في مركز نيسكانين، وهي مجموعة غير ربحية للسياسة العامة: “إن جوهر الخطة هو العمل مع القطاع الخاص وإطلاق العنان للأسواق”. “إنها عملية لا هوادة فيها بطريقة تثليث بين التحالفات والمصالح”.
وقد أعرب ممداني عن رغبته في نظام الإسكان الاجتماعي كما هو الحال في فيينا أو سنغافورة. لكن حكومة المدينة تفتقر إلى التمويل، كما انسحبت الحكومة الفيدرالية أيضًا من بناء المساكن العامة في العقود الأخيرة. وبدلا من ذلك، تم تحفيز القطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة.
وهذا يترك شركات التطوير الخاصة محورية في خطط مامداني لتعويض 80 مليار دولار من أعمال الصيانة المتراكمة في نظام الإسكان العام المتهالك في المدينة أيضًا.
وقال إريك كوبر، وهو زميل بارز في معهد مانهاتن لأبحاث السياسة العامة ومسؤول كبير سابق في إدارة تخطيط المدن في مدينة نيويورك: “قد يكون اشتراكيًا من الناحية الأيديولوجية، لكن المدينة محاصرة للغاية بما يمكنه فعله”.
وقال كوبر إن ممداني ينتمي إلى “ييمبي يسارية”، في إشارة إلى حركة “ييمبي” المؤيدة للتنمية. لكن خطته للإسكان لا تزال تحتوي على سياسات مثل تنظيم الإيجارات التي تضغط على مطوري القطاع الخاص وقد تقوض قدرة المدينة على إنتاج نفس القدر من المساكن مثل المدن الأخرى.
وقال كوبر: “القطاع الخاص لا يفعل ذلك من أجل الأعمال الخيرية”. “إذا لم تسمح لهم بكسب المال، فسوف يأخذونه ويستثمرونه في مكان آخر”
وأظهرت أوستن ومينيابوليس وسياتل لممداني أن بناء المزيد من المساكن بجميع أنواعها هو المفتاح لتخفيف أزمة الإسكان في مدينة نيويورك.
وخففت هذه المدن قوانين تقسيم المناطق والقيود الأخرى في السنوات الأخيرة لبناء المساكن، مما ساعد على خفض الإيجارات. أوستن، على سبيل المثال، زادت مخزونها من المساكن بنسبة 10.5% من عام 2021 إلى عام 2024 وانخفضت الإيجارات بنسبة 4%.
يريد ممداني أن تتبع مدينة نيويورك هذا المسار. لكنه لا يزال متمسكًا بسياسات الإسكان الاشتراكية المفضلة لديه.
ويدعم ممداني تجميد الإيجارات الذي من شأنه أن ينطبق على ما يقرب من مليون شقة للإيجار في مدينة نيويورك – أي ما يقرب من نصف مخزون الإيجارات في المدينة. وسيقوم مجلس إرشادات الإيجار الذي اختاره ممداني بالتصويت هذا الشهر لاتخاذ قرار بشأن الزيادات المحتملة في الإيجارات لهذه الوحدات.
تتعرض العديد من المباني القديمة التي تحتوي على شقق خاضعة لأنظمة الإيجار فقط لضغوط مالية خطيرة. وأدى ارتفاع تكاليف المرافق والتأمين والعمالة دون ارتفاع الإيرادات إلى تدهور بعضها، مما دفع أصحاب العقارات إلى التخلف عن سداد القروض. وجدت إحدى الدراسات أن تجميد الإيجارات لمدة أربع سنوات من شأنه أن يجعل بعض هذه المباني الخاضعة لقواعد الإيجار في الأحياء الخارجية لمدينة نيويورك معسرة.
وأعلن ممداني عن إعفاء يسمح لبعض أصحاب العقارات المتعثرين الذين يتلقون إعانات من المدينة برفع إيجارات الوحدات الشاغرة، لكن غالبية الشقق الخاضعة للتنظيم في المدينة لن تكون مؤهلة. وإذا استمرت الأوضاع المالية في هذه المباني في التدهور، فسوف تكافح المدينة لسد الثغرة.
وقال كوبر: “إنه يعد بتقديم القليل من الإغاثة للأزمة المالية في الإسكان المستقر بنسبة 100٪”. “هذه الأزمة سوف تتفاقم.”
إن نجاح مينيابوليس، أحد نماذج مامداني لتوسيع المعروض من المساكن، يقوض دعمه للتحكم في الإيجارات.
وفي عام 2022، سنت مدينة سانت بول المجاورة قوانين صارمة لمراقبة الإيجارات، في حين تجنبت مينيابوليس مراقبة الإيجارات وركزت على تخفيف قوانين تقسيم المناطق لتسريع بناء المساكن.
ازدهر بناء المساكن في مينيابوليس وتوقف في سانت بول. وذهبت الإيجارات في المدينتين في اتجاهين متعاكسين.
تتراجع سانت بول الآن عن أجزاء من قوانين مراقبة الإيجارات.
