رفع دعوى قضائية ضد أصحاب العقارات في مدينة نيويورك بسبب تجميد إيجار مامداني. لقد حدث من قبل.
أصحاب العقارات في مدينة نيويورك يعارضون تجميد الإيجارات الذي فرضه عمدة المدينة زهران ممداني.
رفع ائتلاف من سبعة من أصحاب العقارات في مدينة نيويورك دعوى قضائية يوم الأربعاء ضد التجميد الموعود منذ فترة طويلة للشقق الثابتة الإيجار في المدينة، والذي تم تمريره بأغلبية 7 مقابل 1 من قبل مجلس إرشادات الإيجار بالمدينة في أواخر يونيو. يحظر القرار زيادة الإيجارات لعقود الإيجار لمدة عام وسنتين الموقعة بين 1 أكتوبر 2026 و30 سبتمبر 2027، مما يؤثر على حوالي مليون شقة ثابتة الإيجار على مستوى المدينة.
وزعمت الدعوى القضائية أن نتيجة تصويت RGB كانت نتاج “عملية صورية ذات نتيجة محددة مسبقًا” من شأنها أن تضع عبئًا ماليًا على أصحاب العقارات.
هل لديك قصة عن تكلفة المعيشة في مدينة نيويورك؟ تواصل مع هؤلاء المراسلين على [email protected] وallisonkelly@
لقد كان تجميد الإيجار أحد أهداف ممداني الرئيسية المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف منذ الأيام الأولى لحملته الانتخابية. من غير المرجح أن تؤدي دعوى قضائية واحدة لمالك العقار إلى إلغاء هذه السياسة، ولكن قد يواجه رئيس البلدية معركة شاقة في الحفاظ على التجميد لأكثر من عام أو عامين. عندما حاولت مدينة نيويورك ومدن أخرى مثل سانت بول بولاية مينيسوتا تحديد سقف للإيجارات في الماضي، لم تتمكن الحكومات المحلية من الحفاظ على الدعم الاقتصادي أو الإرادة السياسية لإبقائه في مكانه على المدى الطويل.
وقال مات راوشنباخ، المتحدث باسم مكتب العمدة، إن إدارة القانون بالمدينة مستعدة للدفاع عن هذه السياسة في المحكمة، و”تظل إدارة ممداني ملتزمة بنجاح نظام تثبيت الإيجارات، الذي منع النزوح ووفر الاستقرار لأجيال من سكان نيويورك”.
وقد أدى تجميد الإيجارات المماثلة إلى وصول المدن إلى المحكمة
وقد شهدت مدن أخرى مواقف كهذه من قبل، كما فعلت مدينة نيويورك.
فازت مدينة سانت بول بدعوى قضائية ضد الملاك في عام 2023، بعد رفض الطعن في قانون سقف الإيجار السنوي بنسبة 3٪.
خلال فترتي ولاية العمدة بيل دي بلاسيو لمدة 4 سنوات في مدينة نيويورك، نجحت RGB في تنفيذ تجميد الإيجار لمدة عام واحد لعقود الإيجار في 2015 و2016 و2020. وفي المرة الثانية، في عام 2016، تمت مقاضاة مجلس الإدارة دون جدوى.
قالت محامية روزنبرغ آند إستيس، ديبورا ريجيل، المحامية المشاركة للمدعين الحاليين لمالكي العقارات في نيويورك، لـ أن الحجة القانونية في قضية 2016 تتوقف على المدى الذي يمكن أن يأخذه RGB في الاعتبار القدرة على تحمل تكاليف المستأجر في قراره بمنح التجميد. وقالت إن الدعوى القضائية الحالية لها حجة مختلفة، ترتكز على التكاليف المرتفعة التي يواجهها أصحاب العقارات وسوء الاستخدام المزعوم لعملية الموافقة البيروقراطية في المدينة.
وقالت: “سواء كنت تفكر في قدرة المستأجر على تحمل التكاليف أم لا، فإن بياناتك على جانب التكلفة واضحة للغاية – ولا يمكن دحضها أن تكاليف المالكين آخذة في الارتفاع”، مضيفة أن التكاليف الأخرى التي تسيطر عليها المدينة مثل الضرائب العقارية المحلية آخذة في الارتفاع أيضًا. “إنهم ما زالوا يتخذون موقفًا مفاده أنه يجب على المالكين استيعاب هذه الزيادات دون أي زيادة مقابلة في دخلهم”.
وجد تقرير موديز للتصنيفات الائتمانية الصادر في شهر يونيو أن تجميد الإيجار الافتراضي لمدة خمس سنوات يمكن أن يعرض 6٪ من القروض متعددة الأسر في مدينة نيويورك في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري لخطر التخلف عن السداد.
ومن المقرر أن تجتمع المدينة وأصحاب العقارات أمام القاضي في سبتمبر.
التأثير المحتمل للتجميد على سوق الإيجارات
وقالت دعوى المالك إن تجميد الإيجار سيجعل من الصعب على المالكين البقاء على قيد الحياة وسط ارتفاع التكاليف.
وقال جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، إن هذا النقاش لا يدور حول “المستأجرين مقابل الملاك” بل يتعلق بتحليل التأثيرات التي يمكن أن تحدثها السياسة على سوق الإيجار. وأضاف أن الأشخاص الذين يعيشون في شقق مستقرة الإيجارات سيستفيدون، في حين من المتوقع أن تمتد التأثيرات على بقية السوق.
وقال إن أحد هذه التأثيرات سيكون زيادة الضغط على الشقق المستأجرة على أساس السوق، حيث أن المعروض من المساكن في مدينة نيويورك منخفض، وسيكون الأشخاص في الوحدات المستقرة الإيجار أقل رغبة في الخروج. وأضاف كريمل أنه من المحتمل ألا يتم تثبيط البناء الجديد بسبب تجميد الإيجار، لأنه ينطبق فقط على الوحدات القائمة.
وسوف تتأثر ضغوط السوق أيضًا بكيفية تكيف أصحاب العقارات وسط استقرار الإيجارات وارتفاع تكاليف التشغيل، مثل ارتفاع أسعار الطاقة، والضرائب العقارية، والتأمين، والتضخم العام. قد يقوم الملاك الذين لديهم وحدات ثابتة الإيجار ووحدات سعر السوق برفع الإيجارات على شققهم ذات سعر السوق لتعويض تكاليف الحفاظ على ممتلكاتهم المستقرة.
وفي الوقت نفسه، قد يضطر الملاك الذين يمتلكون في الغالب وحدات ثابتة الإيجار إلى التراجع عن الصيانة أو ترك الشقق شاغرة بمجرد إعادة فتحها للسوق لأنه قد يكون تركها فارغة بدلاً من إدارة المستأجرين أقل تكلفة. حدثت العديد من هذه التأثيرات المتتالية في سانت بول والمناطق المحيطة بها، مما دفع المدينة إلى التراجع عن سقف الإيجارات.
وقال كريمل: “في النهاية، هناك توازن”. “سيتعين على المالك أن يوازن بين الدخل الذي يحصل عليه مقابل تكاليف تشغيل المبنى، ولأنهم يشعرون أنهم يتعرضون لضغوط شديدة بسبب الدخل، فإن تكاليفهم تبدو أكثر حدة في الوقت الحالي.”
وبغض النظر عن التحديات القانونية، فإن هذه التأثيرات المالية على السوق تجعل من الصعب على المدن الحفاظ على دعم السكان ودعم المشرعين للتجميد المستمر. وكما قال نيكولاي فيداك، مؤسس ورئيس شركة نيويورك YIMBY، فإن التجميد قد يبدو جيدًا من الناحية النظرية، لكنه يؤدي في النهاية إلى رفع الأسعار لملايين المستأجرين.
وقال “إنه يخلق فئتين من المستأجرين”. “إن دعم المجموعة المحمية ضمن مراقبة الإيجارات يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وعدم القدرة على تحمل تكاليف بقية المساكن بسعر السوق.”
