من المتوقع أن تحقق حركة YIMBYs وحركة الوفرة انتصارًا وطنيًا كبيرًا، طالما وقع الرئيس دونالد ترامب على تشريع تاريخي.
أقر مجلس النواب ومجلس الشيوخ هذا الأسبوع بأغلبية ساحقة قانون الطريق إلى الإسكان للقرن الحادي والعشرين، وهو عبارة عن وثيقة مكونة من 374 صفحة تحتوي على تغييرات شاملة في سياسات الإسكان الأمريكية خلال العقود القليلة القادمة. إلى حد كبير، يجعل مشروع القانون بناء منازل جديدة أسهل وأقل تكلفة، ويمنع الشركات الكبرى من ابتلاع العرض، ويدعم المجتمعات الأكثر تضررا من أزمة المناخ.
وسيكون هذا الفوز، الذي يؤيده الديمقراطيون والجمهوريون على حد سواء، بمثابة فوز نادر للحزبين قبل الانتخابات النصفية، وسيبني على نجاحات الإسكان الميسر التي تصدرت العناوين الرئيسية في مدن مثل أوستن ومينيابوليس ونيويورك.
واجه مشروع القانون حجر عثرة صباح الأربعاء بعد أن أشار ترامب إلى أنه قد لا يوقع عليه ليصبح قانونًا.
وقال يوم الأربعاء على موقع Truth Social: “تم إلغاء المؤتمر والتوقيع الإخباري للإسكان اليوم حتى يحين الوقت الذي نوافق فيه على قانون إنقاذ أمريكا الذي نحن في أمس الحاجة إليه، والذي أعتبره حالة طوارئ وطنية”.
تحدث موقع مع الاقتصاديين والمحللين العقاريين للحصول على أهم استنتاجاتهم حول ما سيعنيه مشروع القانون بالنسبة لك إذا أصبح قانونًا في النهاية.
خفض تكلفة المعروض من المساكن من خلال لوائح بناء أكثر مرونة
إن المحرك الرئيسي لمشكلة الإسكان في أمريكا هو العرض. هناك الملايين من الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط التي تتطلع إلى الاستئجار والشراء، ولكن ليس هناك ما يكفي من الأماكن بأسعار معقولة للعيش فيها. فهو يترك قوائم انتظار الإسكان العام مكتظة، والمنازل الباهظة الثمن في جميع أنحاء البلاد شاغرة.
وقالت إيما ووترز، كبيرة محللي السياسات في مركز السياسات الحزبية، إن مشروع القانون يركز على معالجة فجوة العرض من خلال جعل بناء المساكن أسهل وأسرع بتكلفة أقل. ومع ذلك، سيستغرق الأمر بعض الوقت حتى تشعر بهذه التأثيرات الإيجابية.
وأضافت: “لن يكون الحل بين عشية وضحاها”. “إذا تمكنا من توفير هذا العرض الجديد عبر الإنترنت، فسيكون لذلك تأثير على أسعار ملكية المنازل وكذلك على المستأجرين.”
تم تعيين قانون الطريق إلى الإسكان لتخفيف بعض لوائح تقسيم المناطق الفيدرالية التي تمنع بناء مساكن جديدة بأسعار معقولة. ويبدو أن هذا يشبه تشجيع المزيد من المباني متعددة الاستخدامات، وخفض القيود المفروضة على حلول الإسكان البديلة مثل الوحدات السكنية الملحقة والمنازل المصنعة، ووضع حوافز ضريبية للمدن النامية في المناطق المكتظة بالسكان. كما أنه يزيل بعض الإجراءات البيروقراطية التي حالت تاريخياً دون حصول هذه المشاريع على الضوء الأخضر.
ومن ناحية البناء، يراجع مشروع القانون الحد الأدنى للقطعة، وارتفاع المبنى، ومتطلبات نسبة المساحة الأرضية التي تحد من عدد الوحدات في مشروع تطوير واحد. كما يحدد أيضًا منح البناء والإصلاح المتاحة للولاية من خلال التمويل الفيدرالي، وخاصة تلك التي تدعم الأسر ذات الدخل المنخفض.
المزيد من الموارد للمجتمعات المتأثرة بالمناخ
ومع تعرض المزيد من أجزاء البلاد للكوارث الطبيعية، يتضمن مشروع القانون سياسات لدعم السكان المتضررين. ويتضمن جهودًا موحدة لتقييم الاستخدام المرن للأراضي والتخطيط له، بالإضافة إلى طرق معالجة احتياجات الإسكان الطارئة والانتقالية في حالة وقوع كارثة. وسيتم تخصيص الجزء الأكبر من هذه الموارد للمناطق ذات الدخل المنخفض. وتعزز هذه السياسة أيضًا التمويل الفيدرالي الحالي للإغاثة وإعادة التنمية في المناطق التي دمرتها الفيضانات وحرائق الغابات.
وسلط جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، الضوء على تفويض مشروع القانون لبرنامج جديد داخل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية، والذي ينسق جهود التعافي في حالة وقوع الكوارث.
وكتب في بيان عبر البريد الإلكتروني: “إن الأسر ذات الدخل المنخفض والمجتمعات الريفية والمحاربين القدامى هم المستفيدون الواضحون”.
وينشئ مشروع القانون أيضًا برنامجًا تجريبيًا لتقييم شكاوى الإسكان المتعلقة بدرجات الحرارة في وحدات الإيجار الممولة اتحاديًا، بهدف جعل المساحات أكثر ملاءمة للعيش بالنسبة للمقيمين.
القيود المفروضة على شراء الشركات للعقارات السكنية
وعلى حد تعبير المشرعين، “المنازل للناس، وليس للشركات”. ويفرض مشروع القانون حدودا على عدد منازل الأسرة الواحدة التي يمكن للمستثمرين المؤسسيين الكبار شراؤها، بهدف تسهيل استئجار وشراء المنازل بأسعار معقولة على الناس. لقد كانت هذه سياسة مفضلة لدى ترامب، الذي دعا إليها في الشتاء الماضي بأمر تنفيذي.
ومع ذلك، تشير الأدلة إلى أن المستثمرين المؤسسيين ليس لهم تأثير يذكر على القدرة على تحمل تكاليف المنازل. يمتلك كبار المستثمرين حوالي 2 أو 3٪ فقط من مخزون المساكن المستأجرة لعائلة واحدة في البلاد، وهو ما لا يؤثر على المستهلكين كثيرًا في معظم الأسواق.
إذا وقع ترامب على مشروع القانون ليصبح قانونًا، فليس من الواضح مدى تأثير السياسات والمنح المحددة فعليًا على أسعار المستأجرين والمشترين وبأي سرعة. لا تزال أسعار الفائدة مرتفعة، مما يساهم في ارتفاع معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا إلى ما يزيد عن 6%، كما وصل متوسط الإيجارات إلى مستويات قياسية — مع توقعات قاتمة بشكل خاص في المدن عالية التكلفة. وسوف يساعد تحسين المعروض من المساكن، ولو أنه لا يضمن أن المساكن الجديدة سوف تكون متاحة بأسعار يستطيع الأميركيون من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط أن يدفعوها. قد يكون للمدن والبلديات المحلية أيضًا قيود بناء خاصة بها، والتي لا يمكن لهذا القانون الفيدرالي تجاوزها.
وقال ووترز: “أعتقد أن هذا شيء كان الناخبون يطالبون به منذ فترة طويلة”. “أعتقد أن هذا مؤشر على الزخم للأمام، وأعتقد أن هناك اعترافًا بأنه لا يزال هناك المزيد مما يتعين القيام به في مجال الإسكان.”
